Le crédit in fine est principalement utilisé afin d’optimiser la rentabilité d’un investissement locatif. Plus complexe qu’un crédit classique, dit « amortissable », les conditions de souscription sont plus resserrées.
Principe du crédit in fine
Avec un crédit amortissable à taux fixe, les mensualités sont fixes et se composent d’une part intérêt et d’une part capital. Au fur et à mesure que l’on avance dans l’échéancier, la part des intérêts décroît.
Dans le cadre d’un prêt in fine, les mensualités se composent uniquement des intérêts d’emprunt. Elles sont fixes tout au long de l’échéancier consentit. Le capital est remboursé en une seule fois au terme du crédit. En parallèle, l’emprunteur va devoir se constituer une épargne avec un produit de placement permettant de reconstituer à 100% le capital emprunté. Cette épargne est nantie en faveur de la banque qui détermine le type de support adéquat (bon de capitalisation, assurance vie, ou autre).
De la même manière que pour un crédit classique, il sera exigé de souscrire à une assurance invalidité-décès. Celle-ci couvre aussi bien les mensualités que le capital emprunté. Ainsi, l’investisseur garantira la protection de ses proches.
Avantage fiscal
Déduction fiscale pour les revenus locatifs
Un crédit in fine est accordé pour une période plus courte (de 3 à 15 ans) et un taux plus élevé qu’un crédit amortissable. Ainsi, les mensualités de remboursement d’intérêt sont constantes et plus élevées. Or, dans les différents dispositifs fiscaux d’incitation à l’investissement immobilier (LMNP, Censi-Bouvard, Pinel, Démembrement…) ceux-ci sont déductibles des revenus locatifs. Il va donc y avoir un effet de levier, en réduisant les revenus fonciers (ou BIC) imposables ou en creusant le déficit foncier. L’investisseur bénéficiera donc d’une réduction d’impôt qui sera d’autant plus importante que le taux marginal d’imposition est élevé.
Baisser son ISF
Pour les contribuables assujettis à l’ISF, le crédit in fine présente un avantage supplémentaire. En effet, comme le capital est remboursé au terme du crédit, la dette reste constante pendant la durée de celui-ci. Ainsi, si le bien immobilier est financé entièrement avec un prêt in fine, le patrimoine déclaré reste inchangé. Et donc, il y a une neutralité sur l’ISF. Toutefois, ce montage est valable uniquement si le placement d’épargne est investit sur un bon de capitalisation. De plus, le bon de capitalisation pourra réduire l’ISF s’il concerne un investissement dans la forêt, la vigne ou dans une PME ou autres produits spécifiques.
Pour qui et quelles garanties exigées ?
Le réel intérêt du crédit in fine est la diminution d’impôts grâce aux déductions des intérêts d’emprunt. Cependant, aucune déduction n’est possible pour l’acquisition d’une résidence principale. C’est pour cela que ce type de crédit n’est proposé qu’aux investisseurs locatifs. Aussi, il faut que le taux marginal d’imposition soit suffisamment important pour que l’avantage fiscale soit significatif.
Également, pour octroyer ce type de prêt, les banques demandent de solides garanties. La majorité d’entre-elles exige un apport en fonds propres équivalent à 30% voire 50% de la valeur du bien immobilier. Ces fonds propres seront injectés dans le placement d’épargne. De même, les emprunteurs doivent laisser en nantissement leur contrat d’épargne afin de garantir leur crédit in fine.