Spécial déclaration des revenus : SCPI - Fiscalité des plus-values

Spécial déclaration des revenus : SCPI - Fiscalité des plus-values

Les cessions de parts de SCPI entrent dans le domaine de la fiscalité des plus-values immobilières. Cette taxation s'applique uniquement lorsque qu'un associé décide de vendre ses parts. Cependant, l'associé peut également être soumis à une imposition lorsque la SCPI réalise elle-même des plus-values, suite à la vente d'un actif immobilier ou financier.

Lorsqu'un associé vend ses parts avec un bénéfice et que celles-ci sont détenues depuis moins de 22 ans, il est redevable d'un impôt sur la plus-value réalisée. Si la vente intervient moins de 30 ans après l'acquisition, il est également assujetti aux prélèvements sociaux.

Imposition des plus-values lors de la cession des parts

Les détenteurs de parts de SCPI sont soumis au régime d'imposition des plus-values immobilières en cas de vente de leurs parts. Tout comme pour la détention directe d'un bien immobilier, le montant de l'imposition dépend de la durée de détention des parts. Les abattements pour durée de détention sont calculés différemment pour l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.

La plus-value nette, après l'application des abattements, est assujettie à l'impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux de 17,20 %. De plus, les plus-values excédant 50 000 € sont également soumises à une taxe spécifique depuis le 1er janvier 2013.
 

Pas d'exonération pour les ventes inférieures à 15 000 €

Contrairement aux propriétaires vendant un bien immobilier directement détenu, les détenteurs de parts de SCPI ne bénéficient pas de l'exonération pour les ventes d'un montant inférieur à 15 000 €, ni de l'exonération réservée à certains titulaires de pensions de vieillesse et d'invalidité. Les frais d'acquisition ne sont pas forfaitisés à hauteur de 7,5 %, mais sont retenus pour leur montant réel.

En général, lorsque la cession est effectuée avec l'assistance de la société de gestion de la SCPI, c'est cette dernière qui calcule l'impôt, le retient sur le prix de vente et le verse à l'administration fiscale. En cas de vente de gré à gré entre particuliers, la plus-value est calculée par le vendeur, sous sa propre responsabilité, et est payée lors de l'enregistrement de l'acte de cession aux impôts, au choix du vendeur ou de l'acquéreur.
 

Les plus-values sur les cessions d'immeubles

Lorsque la SCPI vend un actif immobilier, cette opération est également soumise au régime des plus-values immobilières, selon les règles générales, sauf exception. La plus-value, calculée comme la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition de l'actif, bénéficie également d'un abattement par année de détention différent pour l'impôt sur le revenu (exonération après 22 ans de détention) et pour les prélèvements sociaux (exonération après 30 ans de détention). La déclaration et le paiement de l'impôt sont gérés directement par le notaire de la SCPI. Cependant, étant donné la transparence fiscale de la SCPI, ce sont les détenteurs de parts qui sont considérés comme redevables de l'impôt sur la plus-value. Pour les particuliers détenant les parts dans leur patrimoine personnel, cela n'a guère d'incidence : la plus-value est déclarée et payée en leur nom et pour leur compte, par le notaire et la société de gestion de la SCPI. En revanche, pour les détenteurs de parts relevant des régimes des bénéfices professionnels ou de l'impôt sur les sociétés, la situation est différente. Leur part de plus-value leur est versée, et ils doivent l'inclure dans leur déclaration de résultat.
 

Les plus-values sur les valeurs mobilières

Lorsque la SCPI investit ses fonds en Sicav ou en FCP de trésorerie, les plus-values ou moins-values réalisées lors de leur vente sont imposables chez les détenteurs de parts personnes physiques, selon les mêmes conditions que s'ils avaient effectué l'opération eux-mêmes. En 2017, la plus-value constatée était soumise à l'impôt progressif sur le revenu, auxquels s'ajoutaient les prélèvements sociaux au taux global de 17,20 %. À partir du 1er janvier 2018, la plus-value constatée est soumise au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) au taux de 12,80 % + 17,20% de prélèvements sociaux, sauf option pour le régime de l'impôt progressif.