Pour se réaliser, le démembrement de la pleine propriété doit réunir deux acteurs qui achètent la part qui les intéresse : la nue-propriété ou l’usufruit. Pour les opérations proposées par VIACITA, l’investisseur privé va acheter la nue-propriété et l’usufruit sera cédé sur une période déterminée (de 15 à 20 ans) à un bailleur institutionnel. À la fin de cette période, le nue-propriétaire récupère la pleine propriété du bien.
Les opérations bénéficiant de ce dispositif se situent dans des zones résidentielles où la demande immobilière (accession et location) est forte et constante. Il peut s’agir tout aussi bien d’immobilier neuf qu’ancien.
Investir en nue-propriété, est un investissement patrimonial qui s’appuie sur une sélection pointue d’adresses.
Principe du démembrement
Le démembrement va permettre à un épargnant privé l’accès à un immobilier patrimonial pour 60% de sa valeur actuelle en pleine propriété. Il perçoit, en une fois, 15 ans de loyers nets et défiscalisés qui sont reversés dès le début de l’opération sous la forme d’une réduction du montant d’acquisition (-40%). Ce principe constitue une sécurité d’acquisition, garantissant une première rentabilité mécanique.
À cela, s’ajoute une sécurité de détention. Le nue-propriétaire ne connait aucun aléa locatif et bénéficie d’un confort de gestion absolue pendant la durée de l’opération.
Un investissement immobilier sans contraintes !
En effet, c’est l’usufruitier qui perçoit les loyers et qui prend à sa charge :
- Les risques locatifs (loyers impayés, vacance locative) ;
- Les charges usuelles (frais de gestion, honoraires de syndic, charges d’entretien, assurances, etc.) ;
- Les travaux d’entretien y compris les gros travaux ;
- Les diverses taxes et notamment la taxe foncière.
À la fin de l’opération, le bailleur institutionnel garantit le bon état d’habitation des lieux lors de la restitution et l’investisseur privé récupère automatiquement et gratuitement la pleine propriété du logement. Ainsi, il aura le choix de le vendre, le louer ou l’occuper.
Ce dispositif permet une grande souplesse pour l’épargnant privé. En effet, aucune durée de détention n’est imposée. Il est donc possible de vendre sa nue-propriété sur un marché secondaire dynamique avant la fin du démembrement et le nouvel acquéreur bénéficiera des mêmes avantages.
Une fiscalité avantageuse
Une neutralité fiscale
Contrairement à un investissement immobilier traditionnel, un investissement en nue-propriété ne génère pas de revenus locatifs. Or, ces revenus locatifs, s’ils ne sont pas entièrement absorbés par les charges déductibles, vont créer un revenu foncier. Celui-ci sera soumis à des prélèvements sociaux (CSG-RDS à 15,5%) puis intégré au revenu fiscal de référence et être imposé. Il peut même, dans certains cas, faire augmenter la tranche d’imposition du contribuable.
Comme vu précédemment, la taxe foncière est à la charge du bailleur institutionnel même titre que les autres taxes et charges.
Il y a donc, à ce niveau, une neutralité fiscale pour la nue-propriété avec la certitude de ne pas augmenter sa tranche d’imposition ni de hausse d’impôt.
Un investissement hors plafonnement des niches fiscales et non taxable à l’ISF
Cet investissement n’entre pas ni dans la base taxable à l’ISF ni dans le plafonnement des niches fiscales (qui est de 10.000€). Il peut donc être ajusté selon le besoin de réduction d’impôts (par les revenus fonciers ou par l’ISF) du contribuable.
Frais de notaire et de transmission réduits
La logique du démembrement se poursuit également pour les proportions du partage des frais de notaire. L’épargnant privé va payer des frais de notaire sur la base de sa nue-propriété.
Une fois la pleine propriété récupéré à la fin du démembrement, l’investisseur peut revendre son bien. S’il réalise une plus-value, la taxe sur la plus-value se base sur le différentiel entre le montant de la pleine propriété au moment de l’acquisition et le montant de la vente réalisée. L’avantage acquis avec la nue-propriété n’est donc pas taxé.
Également, la transmission dans le cadre d’un investissement en nue-propriété est optimisé. Effectivement, les droits de donations sont calculés sur la valeur de la nue-propriété et non sur la valeur de la pleine propriété. Le démembrement optimise l’objectif de transmission de patrimoine pour protéger sa famille.
Stratégies d’acquisition
En fonction du besoin de réduction d’impôt, le nue-propriétaire va choisir une stratégie de financement adaptée.
Avec un financement par crédit immobilier, les intérêts d’emprunt seront déductibles des revenus fonciers existants. Il réalise ainsi une économie d’impôt sur le revenu foncier. De cette manière, l’investissement peut créer du déficit foncier et baisser l’imposition globale.
Avec un financement par fonds propres, le montant de l’opération est déduit de la base taxable de l’ISF. Il réalise ici une économie d’impôt sur l’ISF. Selon le montant investi, il sera possible de passer à une tranche fiscale inférieure, voire ne plus être assujetti à l’ISF (si patrimoine net inférieur à 1,3 million d’euros).
Avec un financement mixte fonds propres/crédit immobilier, l’investisseur bénéficie proportionnellement aux deux réductions d’impôt.
Un investissement performant sécurisé à moindre coût
Ce dispositif permet de se constituer un patrimoine immobilier de qualité à moindre coût, tout en conservant une grande liberté. La nue-propriété offre une visibilité sur toute la durée du démembrement avec un plan de financement clairement défini dès le départ et sans les risques locatifs (impayés, vacance) que peut connaître un investissement immobilier traditionnel.
Une solution performante pour préparer sa retraite.
À l’issue du dispositif, l’épargnant privé aura la possibilité de :
- Vendre le bien et percevoir un capital ;
- Louer et générer un revenu complémentaire ;
- Récupérer le logement pour sa résidence principale ou y loger un proche.
À qui s’adresse ce dispositif ?
Le démembrement est particulièrement intéressant pour les profils suivants:
- Les contribuables assujettis à l’ISF
- Les contribuables ayant atteint le plafond des niches fiscales de 10.000€
- Les investisseurs possédant déjà un patrimoine immobilier pour réduire les revenus fonciers ou créer du déficit foncier
- Les épargnants souhaitant investir dans l’immobilier sans contraintes
- Les expatriés souhaitant réduire la fiscalité sur les revenus fonciers existants et/ou se constituer un patrimoine de qualité non fiscalisé
Nous vous accompagnons pour optimiser votre investissement notamment dans la sélection du bien. Nous vérifions la cohérence du prix en pleine propriété vis-à-vis de ce qui se pratique sur le marché pour des biens équivalents.
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