Le dispositif PINEL a été mis en place depuis septembre 2014, en remplacement de la loi DUFLOT, afin de booster la construction de logements neufs dans les zones du territoire où le besoin en logement locatif est important.
Un système tripartite gagnant pour tous.
L’État, n’ayant pas les moyens de construire les logements nécessaires, incite le privé à investir dans l’immobilier neuf en contrepartie d’une réduction considérable d’impôt sous conditions de respecter certains critères d’acquisition et de mise en location.
C’est donc un système tripartite gagnant pour tous :
- L’État économise le coût de construction, encaisse une TVA sur l’acquisition et dynamise une filière d’activité,
- L’investisseur privé réalise un placement rentable et profite d’une réduction d’impôt,
- Le locataire bénéficie d’un logement neuf et économe à un loyer généralement maîtrisé.
Avantage fiscal en deux temps
Grâce au dispositif PINEL, l’investisseur bénéficie d’une réduction fiscale jusqu’à 63.000 € étalée sur 12 ans (voir le détail ici). Celle-ci va être directement réduite sur le montant de l’impôt. Contrairement aux précédentes lois fiscales, si cette réduction fiscale est supérieure au montant de l’impôt, alors le différentiel n’est plus reportable sur les années suivantes.
Mais avant cette réduction, va s’appliquer une déduction fiscale. En effet, sera déductible des revenus fonciers les éléments suivants :
- L’intérêt d’emprunt (assurances incluses) ;
- Tous les frais de gestion (honoraires de gestion, de garanties locatives, recherche locataire…) ;
- Charges de copropriété (part non récupérable) ;
- Travaux d’aménagements (cuisine, aménagement des placards…) ;
- Travaux suite à l’usure ou dégradation (peinture, revêtements des sols, etc.) ;
- Assurance Propriétaire Non Occupant (devenue obligatoire) ;
- Taxe foncière (qui peut être exonérée partiellement ou totalement les deux premières années selon les communes).
En revanche, sont exclus de la déduction les travaux d’embellissement. Le remplacement d’un élément neuf et non détérioré n’est donc pas déductible.
L’ensemble de ces charges peuvent créer un déficit foncier. Celui-ci diminuera le revenu fiscal de référence. Son impact sur l’impôt sera d’autant plus important que le taux marginal d’imposition est élevé. Notons que le déficit foncier est plafonné à 10.700 €. L’excédent sera reporté sur les années futures.
Aujourd’hui, le coût du crédit immobilier étant particulièrement bas, le déficit basculera rapidement en revenu foncier. Ce revenu est soumis à la CSG-RDS et intègre le revenu fiscal de référence. Si la capacité d’épargne le permet, il peut ainsi être intéressant de coupler le dispositif PINEL avec un investissement en démembrement sans apport.
À qui s’adresse ce dispositif ?
La loi PINEL s’adresse à tout contribuable qui respecte les deux critères suivants :
- Un montant de l’impôt sur le revenu supérieur à 2.500 € ;
- Non dépassement du plafonnement des niches fiscales (qui est de 10.000 €).
Comment financer l’investissement ?
Pas besoin d’apport ! Il est même recommandé de faire recours à un emprunt couvrant la totalité du placement.
Aujourd’hui, les banques financent la totalité du montant de l’acquisition et peuvent y inclure les frais de notaire, à des taux historiquement bas. Ainsi, vous conservez une trésorerie utilisable, vous bénéficiez d’un effet de levier et vous protégez vos proches en souscrivant une assurance décès-invalidité. Si vous disposez d’un apport conséquent, utilisez-le avec un crédit in fine qui optimisera la rentabilité de votre investissement.
Grâce à cet investissement locatif, vous pouvez donc vous constituer ou développer votre patrimoine où vos loyers et votre réduction d’impôt couvriront entre 60% et 70% de vos mensualités. Paiement des mensualités du crédit qui est possible de démarrer après la livraison de votre bien.
Un dispositif attractif pour les primo-investisseurs.
Cette possibilité de financement par crédit à 100%, avec des mensualités en partie absorbées par les revenus locatifs et fiscaux, rend ce dispositif attractif aux primo-investisseurs. Ainsi, il devient aisé d’investir en immobilier en capitalisant son épargne qui génère des rendements pouvant dépasser les 5% brut.
Des loyers plafonnés… mais pas réellement partout
Dans le cadre de la loi PINEL, les loyers ne doivent pas dépasser un plafond calculé en fonction de la zone où se situe le bien, de la surface fiscale et d’un coefficient multiplicateur (plus de précisions ici).
Attention tout de même, il est impératif de connaitre la valeur marché du loyer. En effet, il s’avère pour de nombreuses communes, que le « loyer marché » soit inférieur au plafond PINEL. Dans ce cas de figure, la mise en location se fera à la valeur marché ; le loyer plafonné par la loi PINEL ne trouvera pas preneur et n’a qu’un rôle indicatif. L’avantage de cette situation, est qu’il n’y a pas d’impact de plafonnement de loyer par le dispositif PINEL et la rentabilité se trouve ainsi maximisée.
À contrario, quand le plafonnement PINEL est inférieur au prix marché, la perte de loyer va diminuer la rentabilité potentiel du bien. Diminution qui sera complètement absorbée par le revenu complémentaire dû à la réduction d’impôt. Louer en-dessous de la valeur marché va, en revanche, sécuriser et pérenniser votre investissement locatif.
De facto, votre bien sera plus attractif, donc se louera plus rapidement, vous aurez moins de rotations (donc moins de frais de recherche de locataire et de dégradations), mais aussi des risques locatifs (carence, vacance et impayé) encore mieux maîtrisés.
Peut-on revendre son bien avant la fin du dispositif ?
Rien n’interdit de revendre son bien avant le terme de l’engagement consenti (6 ou 9 ou 12 ans). Les conditions de location n’étant plus respectées, il faudra donc naturellement rembourser la totalité des avantages fiscaux perçus… Les Avantages fiscaux ne seront pas remis en cause uniquement dans les cas suivants :
- En cas de licenciement (à l’initiative de l’employeur) ;
- Si atteint d’une invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou troisième des catégories prévues à l’article L.341-4 du code de la sécurité sociale ;
- Et en cas de décès.
Ce qu’il faut retenir de la loi PINEL
Outre les avantages fiscaux, ce dispositif confère une certaine souplesse et offre des possibilités beaucoup plus larges et libres une fois terminé.
Souplesse
Cette loi gagne en souplesse vis-à-vis des précédentes car elle permet :
- Un engagement modulable sur une période à moyen terme de 6 ans ou plus long terme de 9 ans ;
- Depuis le 1er janvier 2015, il est possible de louer son bien aux ascendants et descendants ; à condition qu’ils soient hors foyer fiscal ;
- Ne nécessite pas d’apport.
Des possibilités larges et libres
Une fois les périodes d’engagements terminées, les possibilités sont beaucoup plus larges qu’un investissement dans une résidence de services.
Ainsi, l’investisseur aura le choix de :
- Revendre son bien ;
- Relouer en location nue ou meublée ;
- Récupérer le logement pour en faire sa résidence principale ou secondaire ;
- Y loger un enfant ou un proche…
Bien évidemment, ces possibilités sont non exhaustives.
Ce dispositif vous intéresse ? Contactez-nous dès à présent !