La loi PINEL permet une réduction d’impôt suite à un investissement locatif respectant certaines conditions. Le dispositif vise les opérations réalisées entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016. Par ailleurs, le gouvernement a déjà annoncé sa volonté de prolonger le dispositif PINEL jusqu’au 31 décembre 2017.
Un avantage fiscal en fonction d’un engagement de durée de location.
Selon l’engagement de location consenti, l’investisseur locatif peut bénéficier d’un avantage fiscal plus ou moins important.
Son choix initial portera sur un engagement de 6 ou 9 ans.
- si l’investisseur opte pour un engagement de 6 ans : l’avantage fiscal sera de 12% du montant de l’investissement. Soit 2 % par an. Puis, le propriétaire bailleur aura la possibilité de renouveler son engagement sur 1 ou 2 périodes triennales ;
- si le choix initial porte sur 9 ans : l’avantage fiscal sera de 18% du montant de l’investissement. Soit 2 % par an. Ensuite, possibilité de renouveler son engagement sur 1 période triennale ;
- durant la dernière période triennale, l’avantage fiscal sera de 1 % par an. Soit un total maximum de 21% du montant de l’investissement sur 12 ans.
Nous entendons dans le montant de l’investissement, le prix de l’acquisition majoré des frais afférents à celle-ci (honoraires de notaire, TVA, droits d’enregistrement le cas échéant et taxe de publicité foncière).
C’est lors de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble qu’il faudra indiquer l’option d’engagement choisi. C’est la notification de cette option qui va faire démarrer la réduction fiscale.
Plafonnements de l’avantage fiscal et condition géographique.
Plafonnements de la réduction d’impôt.
La loi PINEL, l’avantage fiscal s’applique jusqu’à deux logements acquis la même année.
Il sera retenue dans le calcul de la réduction d’impôt :
- une limite d’un plafond de 5.500 € par m² de surface habitable pour chaque logement ;
- un montant total limité à 300.000 € par an.
Si les biens dépassent ces limitations, alors l’excédent ne sera pas pris en compte dans le calcul de la réduction d’impôt.
La réduction fiscale maximum est donc de 63.000 € étalée sur 12 ans. Soit 6.000 €/an pendant 9 ans puis 3.OOO €/an les trois dernières années.
L’opération fiscale est renouvelable tous les ans. Mais attention, le montant annuel de la réduction fiscale entre dans le plafonnement des niches fiscales qui est de 10.000€/an.
En contrepartie de ces avantages fiscaux, des conditions d’acquisition et de location devront être strictement respectées.
La loi PINEL est applicable sur certaines zones géographiques.
En effet, la loi PINEL est applicable uniquement pour les communes où le marché locatif est tendu. C’est à dire, où la demande locative est supérieure à l’offre du parc immobilier destiné à la location. Ses communes concernées constituent les zones Abis, A et B1. Sous réserve de délivrance d’un agrément du préfet de région, certaines communes de la zone B2 peuvent être concernées par le dispositif.
Condition d’acquisition
Quels logements concernés ?
Pour bénéficier de la réduction d’impôt, l’investisseur locatif doit justifier le respect certaines caractéristiques pour ses logements.
Ceux-ci doivent être acquis entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016. Les biens concernés par le dispositif PINEL sont les suivants :
- les logements neufs ou en l’état futur d’achèvement (VEFA) ;
- les logements construits par le contribuable et ayant fait l’objet d’un dépôt de demande de permis de construire entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016 ;
- les habitations qui font l’objet, entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016, de travaux concourant à la production d’un immeuble neuf ;
- les logements qui ne répondaient pas aux conditions de décence et qui font l’objet, entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016, de travaux de réhabilitation justifiant des performances techniques proches de celles des logements neufs ;
- les locaux affectés à un usage autre que l’habitation qui font l’objet de travaux de transformation en logement.
Des délais d’achèvements à ne pas dépasser.
Pour les biens acquis en VEFA, l’achèvement doit intervenir dans les 30 mois suivant la date de signature de l’acte authentique d’acquisition. Dans le cas d’un logement construit par l’investisseur locatif, le délais est de 30 mois à compter de la date de l’obtention du permis de construire.
Pour les logements ayant fait l’objet de travaux de réhabilitation ou de transformation, l’achèvement doit intervenir au plus tard au 31 décembre de la deuxième année suivant l’acquisition du bien concerné. Celui-ci ne peut être utilisé ou occupé à quelque titre que ce soit entre l’acquisition et l’achèvement.
Niveau de performance énergétique à respecter
Pour les nouvelles constructions, le niveau de performance énergétique globale exigé est l’obtention du label Haute Performance Énergétique (HPE) ou le respect de la réglementation thermique 2012 (RT 2012). Le label bâtiment basse consommation (BBC 2005) peut suffire si le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013.
Concernant les bâtiments existants, il est exigé l’obtention du label HPE rénovation ou BBC rénovation 2009 (relatif au contenu et aux conditions d’attribution de ces labels).
Conditions de location
Outre la durée d’engagement, les logements sont destinés à une location nue et à la résidence principale du locataire. Également, la première location doit intervenir dans les 12 mois suivant la date de livraison du bien.
Il est possible de louer son bien à un ascendant ou un descendant… Sous condition que celui-ci ne figure plus dans le foyer fiscal. Des plafonds de loyers et des plafonds de ressources des locataires doivent également être respectés.
Plafonds de ressources
Ces plafonds se basent sur les revenus fiscaux de référence de l’année N-2.
Pour 2016, les ressources des locataires ne doivent pas dépasser :
Plafonds de loyers
Pour les baux conclus en 2016, les plafonds de loyer mensuel et hors charges sont fixés à :
Attention : ces plafonds peuvent être modifiés localement pour toute une région ou pour certaines communes d’une région par arrêté préfectoral de la dite région.
Comment calculer le loyer PINEL ?
Afin de calculer le loyer PINEL, il faut donc déterminer le plafond de la zone concernée, la surface fiscale (ou utile) et un coefficient multiplicateur.
Ainsi, la formule du calcul est la suivante :
Loyer PINEL = Surface fiscale x Coefficient multiplicateur x plafond de la Zone
Le coefficient multiplicateur
Le coefficient multiplicateur suit la formule suivante, S étant la surface fiscale du logement : 0,7 + (19/S)
Le résultat de ce coefficient est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.
La surface fiscale
La surface fiscale correspond à la surface habitable majorée par la somme des surfaces annexes à diviser par 2 et dans la limite de 8 m².
Les surfaces annexes sont les surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 mètre. Elles comprennent : les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les celliers extérieurs au logement, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias, les vérandas et au maximum 9 m² des terrasses sur ouvrage enterré ou à moitié enterré (articles R 331-10 et R 353-16-2° du CCH).
En revanche, les jardins et stationnement n’entrent pas dans le décompte des surfaces annexes. À l’exception des garages attenants aux maisons dont l’excédent de surface du garage (au-delà d’un forfait de 12 m²) pourra être compté en tant que surface annexe.
Ainsi pour un appartement en zone B1 de 60 m² avec 30 m² de terrasse, sa surface fiscale sera de 60+(9/2)=64,5 m². Le coefficient multiplicateur sera de 0,7+(19/64,5)=0,99 (arrondi de 0,9945). Et le plafonnement du loyer mensuel sera de 64,5×10,07×0,99=643,01 € hors charges.
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