LMNP et LMP, les statuts de la location meublée

LMNP et LMP, les statuts de la location meublée

La location meublée confère de nombreux avantages fiscaux avec deux formes de statut possible : le LMNP (location meublée non professionnelle) et le LMP (location meublée professionnelle). Ces statuts existent depuis 1949 et comptent parmi les plus vieilles niches fiscales en France.
 

Pour quels profils d’investisseurs ?

Ce dispositif de loueur meublé est très intéressant pour plusieurs profils :

• Toute personne ayant une capacité d’épargne mais payant peu ou pas d’impôt sur le revenu ;
• Tout contribuable qui a atteint le plafond des niches fiscales (10.000 €) ;
• Tout investisseur désirant se constituer des revenus complémentaires non imposés ou faiblement imposés.

Quels types de logements sont concernés par ce dispositif ?

Pour bénéficier du statut de loueur meublé, il faut mettre en location un bien, neuf ou ancien, équipé du mobilier nécessaire à la vie courante du locataire. Ainsi, nous retrouvons les possibilités suivantes :

• Tout ou partie de sa résidence principale ;
• Toute location meublée saisonnière (à la nuit, à la semaine type AirBnB) ou comme résidence principale (avec des baux d’un an ou de neuf mois) ;
• Les chambres d’hôtes et gîtes ruraux ;
• Les résidences gérées (ou de services) : étudiant, sénior, EHPAD, tourisme, affaire.

Comment déterminer son statut LMP ou LMNP ?

Pour que l’investisseur soit considéré comme un loueur meublé professionnel (LMP), il doit satisfaire les 3 critères suivants :

• Être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés ;
• Le chiffre d’affaire (revenus locatifs) annuel doit être supérieur à 23.000 € TTC ;
• Ces revenus locatifs meublés doivent représenter au moins 50% des revenus globaux de l’investisseur.

Si au moins 1 des 3 critères n’est pas respecté, alors le statut retenu sera celui du loueur meublé non professionnel (LMNP).
 

Les avantages fiscaux de la location meublée

Les revenus locatifs d’une location meublée s’inscrivent dans le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers. Les éventuels déficits ne sont déductibles que sur des bénéfices de même nature.

Si les loyers charges comprises n’excédent pas 32.900 €, alors l’investisseur sera soumis au régime du micro-BIC. Ainsi, il pourra bénéficier d’un abattement de 50% de ses revenus locatifs. Pour les locations classées meublées de tourisme, l’abattement sera de 71% et s’applique jusqu’à 82.200 € de recettes par an.
Toutefois, le contribuable pourra opter pour le régime réel si celui-ci lui est plus avantageux.

Le régime réel

Avec le régime réel, l’investisseur pourra déduire de ses recettes un ensemble de frais ainsi qu’un amortissement de son mobilier et de son immobilier.

Les frais déductibles sont les suivants :

• Frais d’établissement (frais de notaire, de constitution de société) ;
• Frais d’entretien et réparation ;
• Les impôts locaux ;
• Frais de gestion et assurances ;
• Les intérêts d’emprunt.

L’amortissement du mobilier s’étale sur une période de 5 à 10 ans.
L’amortissement du bien immobilier s’étale quant à lui sur une période comprise entre 20 et 50 ans. Toutefois, la part du terrain n’est pas amortissable et il convient d’amortir par composant (gros oeuvre, plomberie, électricité etc.). C’est pour cela qu’il est fortement conseillé de se faire assister par un comptable dont les frais sont également déductibles.

En LMNP et LMP, les amortissements sont linéaires et ne peuvent être supérieurs aux revenus locatifs charges déduites. Autrement dit, ils ne peuvent en aucun cas créer ou augmenter un déficit. En revanche, l’excédant de ces amortissements qui n’aurait pas pu être déduit sera reporté sur les exercices suivants sans limitation de temps.

L’ensemble de ces déductions vont permettre une faible imposition, voir une non imposition de ces revenus locatifs.

Une spécificité pour les résidences gérées par un exploitant via un bail commercial : L’acquéreur va pouvoir bénéficier de la récupération de la TVA ayant grevée du prix d’achat du bien immobilier.
 

Les avantages supplémentaires du LMP

Imputation des déficits : il est possible de déduire des revenus globaux un déficit d’exploitation ; c’est à dire un déficit hors amortissements.

Régime des plus-values professionnelles : grâce à ce régime, les ventes peuvent être exonérées de taxe sur la plus-value si l’activité est exercée depuis plus de cinq ans et si les recettes n’excédent pas 90.000€ HT. Si les recettes se situent entre 90.000€ HT et 126.000€ HT alors l’allègement sera dégressif.

Exonération de l’ISF : étant des biens professionnels, ces logements ne sont pas comptabilisés dans la base taxable à l’impôt sur la fortune.

Allégement des droits de succession : les héritiers bénéficient des dispositions favorisant la transmission d’entreprise (taux minoré, étalement des droits, etc.).

Le statut LMP implique cependant des formalités comptables et fiscales plus importantes que les bailleurs classiques. En plus de la taxe foncière, le loueur meublé professionnel devra s’acquitter des charges suivantes :

• La contribution économique territoriale (CET) qui remplace depuis 2010 la taxe professionnelle ;
• Les charges sociales RSI des commerçants.

Ces charges supplémentaires sont bien évidemment déductibles du bénéfice d’exploitation.
 
Ces statuts vous intéressent ? Contactez-nous pour en savoir plus.