.png)
.png)
LLI : Investir en Logement Locatif Intermédiaire via une SCI à l’IS – Une alternative stratégique post-Pinel
À l’approche de la disparition du dispositif Pinel, nombreux sont les investisseurs à la recherche de nouvelles solutions d’investissement locatif attractives. Le logement locatif intermédiaire (LLI) apparaît aujourd’hui comme une réponse structurée et cohérente aux besoins de logement en France, tout en constituant une opportunité patrimoniale pour les investisseurs. D’abord réservé aux institutionnels, le LLI a été progressivement ouvert aux particuliers par le biais de structures comme les SCI à l’impôt sur les sociétés (IS).
Le logement locatif intermédiaire : de quoi parle-t-on ?
Le LLI vise à encourager la construction ou la réhabilitation de logements destinés à une classe moyenne : des locataires dont les revenus sont trop élevés pour accéder au logement social, mais insuffisants pour accéder à l’offre locative libre. Ce type de logement répond donc à un enjeu social, économique et territorial, en augmentant une offre locative encadrée dans des zones où la tension immobilière est forte.
Le gouvernement a ainsi élargi le dispositif à certains investisseurs particuliers à travers les personnes morales, avec une condition incontournable : la création d’une SCI à l’IS, dans laquelle les particuliers peuvent investir ensemble. Ces logements peuvent être proposés à la location nue ou meublée, voire en résidence de services, bien que ce dernier modèle reste en attente d’un développement d'offres, faisant suite à un décret de décembre 2024.
Une fiscalité incitative au cœur du dispositif
L’un des principaux attraits du LLI repose sur un avantage fiscal significatif : la TVA est réduite à 10 % au lieu de 20 %, soit une réduction de 10 % sur le prix d’achat. Contrairement au Pinel, il ne s’agit pas d’une réduction d’impôt directe, mais bien d’un allègement fiscal immédiat au moment de l’acquisition.
Autre avantage notable : l’exonération de taxe foncière pendant 20 ans. Dans les faits, cette taxe est bien réglée, mais elle donne droit à un crédit d’impôt sur la société dans le cadre d’une SCI à l’IS. À noter que cet avantage ne concerne pas les SCI à l’IR, au regard de la documentation que nous avons à date.
Enfin, le choix de l’IS permet à la SCI de bénéficier d’un amortissement comptable, permettant de neutraliser une grande partie des revenus locatifs sur une période pouvant aller jusqu’à 30 ans. Toutefois, cette stratégie entraîne une réintégration des amortissements au moment de la vente, ce qui augmente mécaniquement la base imposable de la plus-value.
Des conditions d’éligibilité précises pour les logements et les investisseurs
Les logements éligibles doivent être neufs ou faire l’objet de travaux lourds permettant une requalification en tant que logement neuf au sens de la TVA. Il peut s’agir, par exemple, de locaux commerciaux ou de bureaux transformés en habitations, ou de logements acquis sous conditions de travaux visant à améliorer le DPE de deux lettres minimum.
La localisation est également encadrée : les biens doivent être situés en zones A, A bis ou B1, ou dans des territoires de réindustrialisation. Le programme immobilier doit répondre à une logique de mixité sociale, avec au moins 25 % de logements sociaux. Si ce seuil n’est pas atteint, le programme peut rester éligible s’il est implanté dans une commune dont le parc de logements sociaux est supérieur à 25 %, ou dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV).
Côté investisseur, le dispositif impose d’être une personne morale. La structure la plus courante est la SCI à l’IS, qui exige au moins deux associés. Il est cependant envisageable de constituer une holding associée à une personne physique pour répondre à cette exigence. Les sociétés commerciales (SAS, SARL, etc.) ne sont à ce jour pas éligibles, car elles ne figurent pas dans les textes comme bénéficiaires potentiels aux APL.
Les obligations et contraintes liées au LLI
Le bien doit être mis en location en tant que résidence principale du locataire, qui doit respecter les plafonds de ressources Pinel. Les loyers sont également plafonnés :
- En location nue, selon les plafonds Pinel par zone ;
- En location meublée, selon les mêmes plafonds majorés de 50 € et de 14,60 € par pièce supplémentaire à partir du T2.
La durée d’engagement locatif est de 20 ans, en cohérence avec l’avantage lié à la TVA. Une revente du bien est possible à partir de la 11e année, mais entraine alors un remboursement partiel de la TVA sauf si l’investisseur détient au moins un autre bien éligible au LLI. Si ce n’est pas le cas, la revente sans remise en cause de la TVA ne sera possible qu’à partir de la 16e année. Une exception est prévue si l’investisseur revend la SCI elle-même plutôt que l’actif immobilier détenu.
Un cadre attractif mais exigeant
L’investissement en LLI se révèle pertinent pour des investisseurs avertis, à la recherche d’un outil performant à long terme. Il permet :
- Une réduction immédiate du prix d’acquisition via la TVA à 10 % ;
- Une absence de fiscalité sur les loyers grâce à l’amortissement en SCI à l’IS ;
- Une exonération de taxe foncière pendant 20 ans, sous forme de crédit d’impôt ;
- Une diversification patrimoniale via la SCI, particulièrement intéressante dans le cadre de la transmission ;
- Un investissement socialement responsable, en ligne avec les attentes des territoires et des politiques publiques.
Cependant, ce dispositif implique aussi des engagements de durée, des obligations comptables et fiscales, et une structure juridique adaptée, ce qui suppose un accompagnement professionnel rigoureux.
Conclusion
Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) représente aujourd’hui une véritable alternative au dispositif Pinel, avec des avantages fiscaux et patrimoniaux non négligeables. Toutefois, comme tout investissement immobilier, sa réussite dépendra en grande partie de la qualité du bien sélectionné, de sa localisation, et de la stratégie patrimoniale globale mise en place.
Le montage en SCI à l’IS, les conditions d’éligibilité, les arbitrages fiscaux… Tous ces éléments doivent être étudiés avec soin et adaptés à votre situation personnelle.
Si vous souhaitez être accompagné dans cette démarche, identifier les meilleures opportunités et sécuriser votre investissement, je vous invite à me contacter.
Nous prendrons le temps d'étudier votre projet et de définir ensemble la stratégie la plus adaptée à vos objectifs.