Spécial déclaration des revenus : SCPI – La fiscalité des revenus

Spécial déclaration des revenus : SCPI – La fiscalité des revenus

Les SCPI, réputées transparentes sur le plan fiscal[1], impliquent une imposition directe des associés sur leur part respective des revenus générés.

L’imposition des revenus fonciers

La majeure partie du revenu imposable émane des loyers perçus par la SCPI, ajustés des charges effectivement supportées au cours de l'exercice. Ces revenus fonciers sont soumis soit au régime réel, soit au régime micro-foncier, en fonction desquels l'imposition s'effectue selon le barème progressif de l'impôt sur le revenu.

Les associés reçoivent chaque année de la société de gestion de la SCPI les montants qu'ils doivent déclarer, accompagnés généralement d'une explication détaillée. Il convient de noter qu'il peut exister un écart entre les revenus imposables et ceux effectivement perçus par l'associé. En effet, la SCPI peut décider – sous réserve de l'approbation des associés en assemblée générale – de ne pas distribuer la totalité du bénéfice afin de constituer des réserves en vue de futurs travaux, par exemple. L'objectif est d'utiliser ultérieurement ce "Report à Nouveau" pour maintenir la régularité des revenus distribués, malgré l'absence de locataires dans les biens en cours de travaux. Dans ce cas, le bénéfice à déclarer par l'associé (tel qu'indiqué par la société de gestion) correspond à celui effectivement réalisé au cours de l'année, et non à celui distribué.

Le régime de droit commun, ou du « réel »

Ce régime s'applique par défaut lorsque le régime spécifique du micro-foncier (revenus fonciers supérieurs à 15 000 €) ne s'applique pas, ou sur option du contribuable.

En pratique, le contribuable a intérêt à choisir le régime réel s'il a financé l'achat de ses parts à crédit et que les intérêts d'emprunt représentent une dépense plus importante que l'abattement de 30 % prévu dans le cadre du micro-foncier. Le revenu net à déclarer sur le formulaire spécial n° 2044 correspond à celui indiqué par la société de gestion de la SCPI, après déduction de tous les frais de gestion et charges.

Ce revenu s'ajoute aux autres revenus du contribuable et est donc imposable au taux progressif de l'impôt sur le revenu. Les revenus fonciers sont également assujettis aux prélèvements sociaux. Le taux des prélèvements sociaux sur les revenus perçus depuis 2017 est de 12,7 %, dont 6,8 % sont déductibles du revenu global imposable.

La déductibilité des intérêts en cas de financement à crédit 

En cas d'achat de parts à crédit, les intérêts des emprunts ne sont pas pris en compte dans le revenu indiqué par la SCPI aux fins de la déclaration fiscale. Ces intérêts sont déductibles par le contribuable de ses revenus fonciers. Cependant, ils ne peuvent en aucun cas contribuer à la formation d'un déficit imputable sur le revenu global. Le déficit résultant des intérêts est simplement reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Le régime du « micro-foncier »

Si les revenus bruts fonciers du contribuable, provenant à la fois de biens détenus en direct et de parts de SCPI, sont inférieurs à 15 000 €, il peut bénéficier du régime micro-foncier.

Cela entraîne un abattement de 30 %. Le revenu brut foncier doit être déclaré à la ligne BE (rubrique Revenus fonciers) de la déclaration d'ensemble de revenus n° 2042. L'administration effectue alors l'abattement de 30 %, représentatif de l'ensemble des charges de la propriété.

Il est à noter que les contribuables dont les seuls revenus fonciers proviennent de leur participation dans une SCPI sont exclus du dispositif du micro-foncier, quel que soit le niveau de leurs revenus fonciers. Ils relèvent donc du régime réel et doivent déposer une déclaration n°2044. Toutefois, une dispense est accordée par l'administration si le contribuable reporte directement le revenu sur la déclaration d'ensemble n° 2042, en fournissant le justificatif fourni par la société de gestion.

Le traitement fiscal des revenus de source étrangère

De plus en plus de SCPI investissent hors de France, ce qui peut entraîner des revenus fonciers provenant de loyers perçus sur des biens situés à l'étranger. Ces revenus étrangers sont soumis à un traitement fiscal spécifique, ayant déjà été soumis à l'impôt dans leur pays d'origine. La plupart des conventions fiscales européennes visent à éviter une double imposition des revenus fonciers de source européenne entre les mains des associés résidents de France, tout en maintenant la progressivité de l'impôt sur les autres revenus des associés imposés en France.

Ces conventions fiscales prévoient en règle générale :

• Soit que les revenus fonciers de source étrangère sont exonérés de l’impôt en France, mais pris en compte pour calculer le taux d’imposition effectif applicable aux autres revenus imposés en France ;
• Soit que les revenus fonciers de source étrangère sont imposés en France, les associés imposables bénéficiant alors d’un crédit d’impôt égal à l’impôt français correspondant à ces revenus de source étrangère.

L’imposition des autres revenus

Les SCPI, dans le cadre de leur gestion de trésorerie, placent également les fonds en attente d'investissement. Principalement perçus sous forme d'intérêts, ces revenus sont classés fiscalement dans la catégorie des "revenus de capitaux mobiliers".

La SCPI doit informer les porteurs de parts de leur part de ces revenus. En 2017, ces revenus financiers étaient soumis à l'impôt progressif sur le revenu et aux prélèvements sociaux au taux de 15,50 % lors de leur versement. Les contribuables avaient cependant la possibilité d'opter pour un prélèvement libératoire (option intéressante lorsque leur taux marginal d'imposition était supérieur ou égal à 30 %).

Depuis le 1er janvier 2018, ces revenus financiers sont soumis à un prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 %, se composant d'un impôt sur le revenu forfaitaire au taux de 12,8 % et des prélèvements sociaux au taux global de 17,20 %.

[1] En application des dispositions de l’article 239 septies du Code général des impôts.