Comment financer un investissement locatif plus travaux sans apport ?

Comment financer un investissement locatif plus travaux sans apport ?

Nous proposons une solution qui permet de financer l’intégralité du projet d'investissement locatif, des travaux et au besoin tous les frais liés à l'opération.

Solution : constitution d’une SCI (IR ou IS)

Nous réalisons un prêt professionnel, non soumis au Code de la consommation et non soumis aux normes HCSF

Conditions : extension d’une garantie hypothécaire sur un autre bien immobilier

• Le prêteur ne préjuge pas que le bien aura pris la valeur des travaux, il demande une garantie hypothécaire complémentaire d’une valeur au moins équivalente au montant des travaux.
• Le bien immobilier complémentaire qui sera mis en hypothèque doit appartenir à la SCI ou à un des associés.

Les points forts du plan de financement de l’investissement locatif plus travaux.

• Financement possible sans aucun apport sur 25 ans
• Calcul en différentiel : si cash-flow positif, dans les revenus – Si cash-flow négatif dans les charges.
• Taux d'endettement maximum : 40%

Particularités de ce financement

• Le montant des travaux ne doit pas dépasser la valeur d'achat du bien acquis
• Besoin d’une épargne équivalente à 12 mensualités du prêt immobilier locatif
• Ne sont pas éligibles les locataires, hébergés, TNS, gérants, présidents, etc.. Sauf profession libérale

Comment je calcule le cash-flow du financement locatif plus travaux sans apport ?

Le cash-flow est un calcul en différentiel entre les loyers perçus et la mensualité du crédit.

• Je pondère les loyers à 85%
• Je retranche la mensualité du crédit des loyers à 85%

Quels sont les loyers retenus pour le calcul de mon cash-flow ?

• Je retiens les loyers existants
• Je peux intégrer les loyers à venir à la suite des travaux.

Attestation de la valeur locative comme justificatif.

Comment calculer mon endettement ?

J’intègre le cash-flow dans les revenus des associés dans la proposition de leur cautionnement :

• Dans les charges des associés s’il est négatif
• Dans les revenus, s’il est positif

Mon endettement final ne doit pas dépasser 40%

Exemple d’un dossier accepté inenvisageable dans une banque traditionnelle

Situation des associés : 

SCI M et Mme 2 enfants

Revenus associés : 8 348 €

Prêt conso a conservé : 37 € / mois

Prêt immo RP : 1 849.19 € / mois

Projets : 

Acquisition de  2 biens immobilier 

+ travaux

Plan de financement

PROJET 1 : 

Acquisition : 181 000 €

Travaux : 130 930 €

PROJET 2 :  

Acquisition : 190 154 €

Travaux : 73 000 €

FRAIS DE L'OPÉRATION : 

Frais mutation : 29 836 €

Frais de garantie : 5 550 €

Frais de dossier : 6 000 €

Mandat : 7 400 €

TOTAL : 623 870 €

Prise 1ere hypothèque sur les 2 projets de 371 154 € (181 000 + 190 154 )

Prise de garantie complémentaire sur la RP (valeur 420 000 €) : 252 716 €( 623 870 - 371 154 )

REVENUS FONCIERS À VENIR (nouveaux appartements suite travaux inclus) : 

Projet 1 : 1 385.50 €

Projet 2 : 1 105 €

TOTAL : 2 490 €

Mensualité sur 300 mois : 3 865.37 € HA

Différentiel : - 1 374.87 € (que nous incluons dans les charges des associés)

Endettement après associés : 39 %

contactez-nous pour regarder ensemble si votre projet serait désormais acceptable.