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Ces foncières solidaires qui financent le Bien-vieillir, et offrent une nouvelle opportunité de défiscalisation.
Des nouvelles foncières arrivent sur le marché avec un impact social très fort. Cette solution innovante repose sur l'achat de parts indivises décotées dans l'immobilier résidentiel, offrant à la fois un rendement attractif et un impact social significatif.
Une Proposition de Valeur Unique
Ces foncières réalisent des investissements solidaires dans l'immobilier résidentiel, destinés aux personnes de plus de 65 ans qui souhaitent augmenter leur pouvoir d'achat. Ces fonds leur permettent d'améliorer leur vie quotidienne ou de financer leur autonomie à domicile.
L’approche est simple et efficace : la foncière achète une part de leur bien immobilier à un prix décoté, car le senior reste seul occupant de son bien, permettant ainsi aux seniors de conserver leur logement tout en accédant à des liquidités.
Réduction d'Impôts de 25%
Dispositif dit IR-PME amélioré pour les Entreprises Solidaires d’Utilité Sociales (ESUS). L’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt sur le revenu à hauteur d’un taux fixé à 25% pour les versements effectués jusqu’au 31 décembre 2025 (décret n°2024-598 du 25 juin 2024). La souscription de parts lui donnera droit à une réduction d'impôt, dans la limite de 50 000 € pour un célibataire, 100 000€ pour un couple en contrepartie d’une durée de détention des parts de 7 ans et d’un risque de perte en capital. L’avantage fiscal est limité à 10 000 € par an. Le plafonnement est le même pour tous les foyers fiscaux, que vous soyez seul ou en couple, avec ou sans personne à charge. Il est possible de reporter l'excédent sur l'impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes jusqu'à la cinquième inclusivement.
Exonération d’IFI à 100%
La détention de parts de ces foncières n’est pas soumise à l’IFI, ces foncières bénéficiant d’une exonération profitant aux actions des sociétés agréées ESUS (article IV alinéa 250)
Un Rendement embarqué
Comme nous l’avons vu au début de l’article, ces foncières achètent des parts indivises décotées dans l’immobilier résidentiel. Cette décote permet d’embarquer un rendement annuel généralement de l’ordre de 3%.
Ce rendement se combine à l'évolution du marché immobilier et s'ajoute ainsi à la plus-value ou moins-value des actifs revendus.
En intégrant la réduction d'impôt sur 7 ans, le rendement total cible est maximisé ou permet d’absorber une éventuelle baisse de l'immobilier de 24,8 % sur cette même période.
Les risques
Cependant, il est important de noter que les projections de rendements sont soumises aux fluctuations du marché immobilier, et peuvent donc varier en fonction des conditions économiques.
Risque de Perte en Capital
La valeur de la part de la Foncière peut diminuer, en fonction des performances et du marché et entrainer une perte partielle ou totale du capital investi.
Risque immobilier
La Foncière investit dans des biens immobiliers dont les prix peuvent varier en fonction de l’offre et de la demande sur le marché.
Risque lié au modèle économique
Le modèle économique de ces foncières s’appuient sur l’achat de parts indivises de biens immobilier de seniors qui ne seront revendues qu’à la fin du contrat. Les foncières, ne perçoivent aucun loyer et ne réaliseront son investissement qu’à son terme. Entre l’acquisition et la revente, le portefeuille d’actifs immobiliers est valorisé à sa juste valeur.
Risque de contrepartie
Les investisseurs portent un risque de contrepartie dans les cas suivants : incapacité d’honorer le versement de mensualités aux seniors, incapacité de payer les charges liées aux gros travaux (art. 606 du code civil), blocage de la vente du bien par les héritiers.
Risque fiscal
La collecte auprès des particuliers s’appuie sur le dispositif fiscal intéressant ESUS dont les conditions peuvent évoluer dans le temps. Une modification peut avoir comme conséquence le risque de plafonnement du capital limitant le financement de nouveaux projets. Le risque de liquidé peut s’en trouver renforcée pour les investisseurs désireux de procéder à la cession ou au retrait de titres indépendamment des ventes d’actifs.
Risque de liquidité
Le capital des foncières est susceptible de diminution par la reprise totale ou partielle des apports des investisseurs et fait porter un risque aux investisseurs en cas de rachat massif. Ce risque est limité par 4 éléments inscrits généralement dans les statuts : 15% des montants souscrits sont systématiquement conservés en trésorerie disponible, les parts des foncières sont inaliénables pendant 3 ans, la nécessité de conserver 7 ans minimum ses parts pour bénéficier de la réduction d’impôt sur le revenu lié à l’agrément ESUS et la diminution de capital limitée statutairement à 20% par an.
Un Impact Social Fort
L’argent placé dans ces foncière est investi selon des critères de sélection rigoureux qui prennent en compte à la fois la rentabilité et l’impact social. Cet investissement profite directement aux seniors qui vendent une part de leur bien, leur permettant ainsi de faire face aux dépenses du quotidien et de retrouver une autonomie financière.
Aider Catherine à boucler les fins de mois et pouvoir retrouver une vie sociale et sortir de l’isolement, ou permettre à André de financer des aides à domicile pour vivre chez lui le plus longtemps possible malgré sa dépendance : voilà des exemples, parmi tant d’autres, de la contribution directe d’un investissement dans ces foncières solidaires.
Vous pouvez nous contacter pour toute question ou souhaits d’investissement dans ce type de foncière. Nous sommes là pour vous présenter les avantages d’un tel placement dans votre situation personnelle, et également vous informer sur les risques qu’il comporte, comme tout investissement.
Viacita vous accompagne dans la gestion et la diversification de vos investissements patrimoniaux à Maisons-Alfort, Vincennes, Saint-Mandé, et dans toute la région parisienne, ainsi qu’en Corse (Propriano, Sartène, Ajaccio, Bastia).