Nouvelle loi anti-Airbnb 2024 : quels véritables changements ?

Nouvelle loi anti-Airbnb 2024 : quels véritables changements pour les loueurs en meublé ?

La loi Le Meur, adoptée en première lecture le 21 mai 2024, validée en commission mixte paritaire en octobre et publiée au Journal Officiel le 21 novembre 2024, marque une nouvelle étape dans la régulation des meublés de tourisme. Officiellement intitulée loi n°2024-1039, cette « loi anti-Airbnb » vise à mieux encadrer l’activité de location saisonnière tout en répondant à des enjeux locaux variés.

Si certains loueurs en meublé s’inquiètent des nouvelles restrictions, il est essentiel de souligner que les avantages du statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), notamment en fiscalité, demeurent attractifs. Voici les principaux changements introduits par cette loi et leurs impacts pour les acteurs du secteur.

Les meublés touristiques, vrais coupables de la crise immobilière ?

On estime à 800 000 le nombre de logements dédiés à la location saisonnière. Certains pointent ces biens comme un facteur aggravant de la crise immobilière, mais l’analyse est plus complexe. En effet, ce chiffre englobe des résidences principales et secondaires qui ne sont pas substituables à la location longue durée.

Cette généralisation simpliste a conduit à des propositions de régulation parfois déconnectées des réalités économiques et des spécificités territoriales. Là où certaines communes voient dans la location saisonnière une opportunité économique vitale, d’autres y perçoivent une pression accrue sur le marché immobilier local.

Les mesures clés de la nouvelle loi de 2024

La loi entend fournir aux élus locaux les outils nécessaires pour réguler la location de courte durée de manière adaptée à leur territoire. Voici les 6 mesures phares validées à l’Assemblée nationale :

1 Pouvoirs renforcés pour les élus locaux

Les maires disposent désormais d’une plus grande latitude pour moduler les règles selon les spécificités de leur commune :

• Encourager le tourisme dans les zones économiquement dépendantes de cette activité.
• Limiter l’impact des meublés de tourisme dans les zones où la pression immobilière est élevée.

2 Nouveaux plafonds fiscaux pour le régime micro-BIC

La réforme ajuste les seuils et abattements fiscaux pour les locations meublées, rendant le régime réel souvent plus avantageux.

Nouveaux abattements :

• 30 % pour les locations non classées, avec un chiffre d’affaires plafonné à 15 000 €.
• 50 % pour les locations classées ou les meublés d’habitation, avec un plafond de 77 700 €.

Au-delà de ces seuils, le passage au régime réel devient obligatoire, mais ce régime reste un levier fiscal puissant grâce à la déduction des charges et à l’amortissement comptable.

3 Lutte contre les passoires énergétiques

La loi impose un calendrier strict pour l’interdiction de mise en location des logements énergétiquement inefficaces :

• 1er janvier 2025 : interdiction pour les DPE G.
• 2028 : interdiction pour les DPE F.
• 2034 : interdiction pour les DPE E.

 Sanctions prévues : jusqu’à 100 €/jour pour l’absence de diagnostic ou 5 000 € d’amende pour un logement non conforme.

4 Déclaration d’activité locative unique

À partir de 2026, toutes les locations meublées devront être enregistrées sur une plateforme nationale unique, y compris les résidences principales louées en courte durée. Un numéro d’enregistrement permettra de simplifier le contrôle et d’assurer une meilleure transparence.

5 Encadrement des jours de location

Les maires peuvent abaisser le seuil de 120 jours/an à 90 jours/an pour les résidences principales, selon les besoins locaux.

6 Zones réservées aux résidences principales

Les Plans Locaux d’Urbanisme (PLU) peuvent désormais délimiter des zones où seules les résidences principales sont autorisées, excluant ainsi les meublés de tourisme.

Quels impacts pour les loueurs en meublé ?

Un régime réel toujours attractif

Si le régime micro-BIC devient moins avantageux pour de nombreux loueurs, le régime réel offre de belles opportunités. En permettant de déduire toutes les charges et d’intégrer l’amortissement des biens, ce régime permet souvent d’atteindre des revenus nets d’impôts.

Une régulation plus équilibrée

La loi apporte des outils concrets pour encadrer les locations touristiques tout en respectant les spécificités locales. Les sanctions renforcées (jusqu’à 20 000 € pour fausses déclarations, 15 000 € pour dépassement des seuils) incitent à la transparence et au respect des nouvelles règles.

Conclusion : un cadre structurant mais adaptable

Si cette réforme complique légèrement les démarches des loueurs en meublé, elle offre aussi une meilleure transparence et de nouvelles opportunités fiscales. Grâce aux pouvoirs renforcés des élus locaux, la réglementation pourra être modulée selon les besoins de chaque territoire, préservant à la fois les intérêts des acteurs économiques et des habitants.

 Et maintenant ?
Pour les loueurs saisonniers encore au régime micro-BIC, c’est peut-être le moment idéal pour explorer les avantages du régime réel. Si vous souhaitez évaluer votre situation fiscale et optimiser vos revenus locatifs, n’hésitez pas à nous contacter pour un accompagnement sur mesure.

 À surveiller : la réforme de 2025 pourrait introduire de nouveaux changements, notamment en réintégrant les amortissements dans le calcul des plus-values lors de la vente en LMNP.

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